內地收緊借貸

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內地及香港4月份先後推出影響樓巿的調控措施,中原地產研究部指出,今年首4個月,本港二手豪宅巿場內地買家比例為13.4%,較去年全年比例18.1%,跌4.7個百分點。

該公司研究部聯席董事黃良昇指出,內地收緊借貸及樓市進行調整,流入香港豪宅市場的資金明顯減少,內地買家比例亦由去年高峰時回落。

依整體香港私人住宅市場,去年全年內地買家比例有5.6%,今年首4月比例有5.4%,輕微下降0.2個百分點。

內地買家比例由去年的高峰回落,但仍處歷史性高位,高過2007年(4.1%)及2008年(4.3%)水平。預期仍會流入香港樓市的資金,由住宅擴展到工商舖等。

去年1月到今年4月;內地買家比例較高的二手豪宅有:畢架山峰(53%)、君臨天下(50%)、半山壹號(50%)、一號銀海(43%)及天璽(41%)。

內地買家比例較高的一手項目有:天璽(34%)、半山壹號(30%)、縉城峰(24%)、御凱(23%)及海桃灣(22%)。

中港兩地樓巿早前出現逆勢,內地來港的投資移民亦出現階段性放緩,本周二拍賣何文田住宅地超高價成交後,逆勢似有所緩和。

美聯移民顧問行政總裁吉安、中原移民顧問(香港)總經理許大衛都不約而同地表示,過去1個多月來,新申請投資移民借貸來港的內地客戶,分別錄得減少約20%,以及暫擱申請佔3%。

吉安指出,巿場已逐步消化調控政策,以及日前何文田地皮成交價理想;6月至昨天為止恢復零星投資移民申請個案。

許大衛稱,因內地調控及巿傳港府將來擬提高投資移民門檻,過去1個多月,由該部門接觸資金較充裕的內地投資移民客戶,加快來港置業決定則上升約20%。

美聯物業港島區董事楊永健表示,暫未見內地客加快入巿步伐,預料發展商下半年推新盤量增加,令港島區二手巿場逾1000萬元豪宅物業成交量,較上半年增5%至10%;樓價料升10%至15%。

銀行借貸

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高盛證券發表報告指出,保利香港在母公司的支持下,有機會成為上市地產股龍頭,予「買入」評級,目標價9元,即較現水平約有16%上升空間。該行又指,近期保利香港股價受調控政策影響回軟,為投資者提供入市機會。

報告表示,保利香港若能獲母公司保利集團於項目或資金上支持,有潛力成為上市房地產股中的領導者。此外,該公司71%的建築面積集中於二、三線城市,令今年合同銷售及收益前景勝同業。高盛認為,目前保利香港股價較2010年預測資產淨值(NAV)存有41%折讓,同業則約27%,反映估值吸引。

該行相信,憑藉該公司集中二、三線城市發展策略,加上下半年有新項目推出,預售表現料較同業理想;加上母公司集團的央企背景,有利該公司作銀行借貸,未來亦有望獲母公司注入項目,例如銀行借貸,綜合上述因素,料未來數季度或有助重新檢視該股評級。

該行予目標價9元,較今年預測NAV折讓30%,屬行業20%至50%折讓率中間範圍,但因欠缺往績,故折讓較華潤置地的20%為高。